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6月北京楼市进入打折高峰

发布时间:2019-11-09 18:37:42 编辑:笔名

受到调控政策的影响,楼市交易日渐低迷。刚刚过去的端午小长假,综合楼市调控后的几个小长假签约来看,端午小长假总签约量最少。不仅仅是端午假期销售低迷,整个5月份,楼市交易量都不高。不过,尽管是总体看整个楼市交易低迷,但是个别售价合理,性价比高的项目则表现抢眼,销售不错。目前看来,如果开发商要取得较好的销售,就要以价换量。

-综述

端午长假交易低迷

北京房地产交易管理数据显示:端午小长假期间,北京期房住宅总签约为264套,现房住宅签约为52套,二手房住宅签约为120套,合计总签约为436套。综合楼市调控后的几个小长假签约来看,端午小长假总签约量最少,明显低于劳动节长假的1404套和清明节长假的481套。与今年清明假期相比下跌了9.4%,而与今年五一假期相比更是大幅下跌达69%。楼市成交量在6月初依然比较低迷。

端午三天假期期间成交量的走低并不是源于供给不足,与之相反,近期楼市供应极为充裕,刚刚过去的5月是今年供应量最多的一个月,新增近万套商品住宅供应,端午三天,就有5个项目开盘。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,今年端午节,一方面受假期出游影响,购房意愿下降,另一方面,虽然成交量不断萎缩,但是房价尚未出现实质性松动,这与广大购房者强烈的房价下跌预期形成反差,使得部分购房人持币待购的心态加重。随着近期部分购房者更加倾向于税费和购买成本相对较低的新房,使得部分二手房业主的出售压力越来越大,为了避免房价下跌带来的损失,6月份会有更多的二手房业主主动调低挂牌价格,议价空间也将进一步加大,二手房成交均价有望在6月份迎来拐点。

目前住宅库存量已经达到了101985套,相比年内92000套左右的最低点,住宅库存量上涨了近1万套,基本已经回到了去年底的库存量。成交量减少、供应上涨,已经逐渐使得商品房库存量开始上涨。

企业资金链持续紧张

在紧缩货币政策下,央行11次上调存款准备金至21%的历史高位,收缩近万亿流动性,原本就造成国内资金面持续吃紧,再加上政府对房地产市场的大力调控,银行开始大规模压缩开发贷款,令开发商的融资环境更趋严酷。

对于开发商来说,现金流和土地不啻为生存发展的生命线,而土地的获取又依托于现金流的充裕。但是,央行收紧银根令开发商获取开发贷款的希望渺茫,证监会暂缓受理房地产开发企业并购重组申请令股权融资受阻,银监会要求各信托公司控制房地产信托发展节奏意味着信托融资规模受到限制。在整体市场资金紧缩的大背景下,开发商融资难度正在不断加大,中小型房地产企业的生存面临重重困境。

越来越多的企业被迫进入信托领域寻求融资。

根据好买基金以及普益财富等机构发布的最新数据显示,5月份国内54家信托公司共成立房地产信托产品47款,其中被纳入统计的26款房地产信托产品募集资金达到96.24亿元,平均募集资金额为3.7亿元,远远超过其他信托产品2亿元的平均募集规模。

据了解,目前房地产信托产品许诺给投资者的最高收益率普遍超过10%,尤其是受货币紧缩政策影响比较严重的中小房地产企业甚至愿意付出超过20%的利率用来信托融资。由此可见,房地产行业对资金的匮乏已经到了何种程度。

市场资金紧缩的状态暂不会趋缓,而商业银行已经计划将首套房的首付提高至四成甚至五成,限购政策则将投资需求挤压出场,市场的成交主体是首次或改善性刚性需求。如果首套房首付再度提高一成或两成,将令购房首付款增加15万-50万元,购房门槛的提高,令普通首次置业者的需求也将被迫挤出市场,楼市成交恢复无望,恐怕将长期低迷。

供需比出现逆转趋势

在多次调控后,市场上一直供小于求的供需比开始明显缩小,部分区域特别是郊区二手房市场呈现买方市场,在短期之内这种情况不会有明显改变。这些需求变化区域内的房价下降压力大,挂牌价下降。而且这些区域恰好是最近几年商品房供应明显上涨的区域,商品房转化成二手房的总量逐渐加大,供需比将继续逆转。

局部区域,比如通州、大兴等区域,供需比已经逆转为1.2:1,需求量萎缩,供应上涨趋势已经明显。随着调控的逐渐深入,业主对未来房价走势信心开始有所动摇。而由于需求的减少,对于业主来说,明显感受到看房的次数减少,出售房屋难度增加。

5月份以来,走访了中心城区、通州、大兴、顺义、天津武清等多区域的部分项目,售价从七八千元到四五万元不等,但所到之处,能看到的基本都是销售人员多于看房者。在通州某项目,上下两层楼,却只有一组看房人。

通州、大兴等区,是近年来商品房的主要供应市场,这也使得二手房大部分房源比较新,不仅面临着比较高的税费,而且大部分户型面积相对比较大,在调控重压下,必然选择率先降价。这些区域目前来看属于中低总价的区域,供应量的上涨将逐渐使得区域内价格下调到比较合理的价位。

营销总监获降价授权

面对迟迟没有起色的销售业绩,最郁闷的估计就是各大销售总监了。市场的观望情绪越来越浓,有资格购买房子且有经济实力的有效购房者越来越少。总监们其实心知肚明,这个行情不降价就不可能有销量,但降价的权力却不在销售总监,甚至部分项目的降价权都不在分公司,但公司毕竟与一线市场隔了一层,无法真正体会到一线市场的紧张情绪。

某项目销售负责人告诉,曾经拟定过降价促销计划,据他对市场的了解,应该效果很好,但方案报到总公司,却被驳回了,因为该价格低于市场平均售价。在越来越严峻的现实下,即便是公司的高层也开始坐不住。

近日,据业内人士透露,不少营销总监已经获得授权,可以降价10%,卖得不好,还可以继续。

另据不愿透露姓名的某开发企业负责人表示,这表明楼市的降价潮很快就要到了,降价授权还算及时,要是再晚两个月,错过六七月份的旺季,今年就很难有起色了。

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